CONSEIL D'ETAT

ANNULATION PARTIELLE- ANNULATION-REJET

REQUETE N° CE-2022-562 REP DU 22 DECEMBRE 2022

ARRET N° 153

N’GUESSAN-ZEKRE ALEXIS SAHIRY ET AUTRE C/ CONSERVATEUR DE LA PROPRIETE FONCIERE ET DES HYPOTHEQUES DE BINGERVILLE

AU NOM DU PEUPLE IVOIRIEN

AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU 20 MARS 2024

MONSIEUR ZUNON SERI ALAIN STANISLAS, PRESIDENT

CONSEIL D'ETAT

LE CONSEIL D'ETAT,

Vu   la requête, enregistrée le 22 décembre 2022 au Greffe du Conseil d’Etat sous le numéro CE-2022-562 REP, par laquelle monsieur N’GUESSAN-ZEKRE Alexis Sahiry et madame HADDAD Suzanne épouse N’GUESSAN-ZEKRE, ayant pour Conseil la SCPA ADJE -ASSI-METAN, Avocats près la Cour d’Appel d’Abidjan, y demeurant, Plateau, Indénié, rue des Sambas, résidence Le Trèfle, 01 boîte postale 6568 Abidjan 01, téléphone 27 20 21 53 43, 27 20 22 82 56, sollicitent, du Conseil d’Etat :

- l’annulation pour excès de pouvoir du certificat de mutation de propriété foncière n° 202225761 du 03 mai 2022 du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Bingerville délivré à la Société Civile Immobilière Saint Joseph dite SCI Saint Joseph sur la parcelle de terrain urbain formant le lot n° 21, îlot n° 9, sise à Bingerville, Akouai Santay, objet du titre foncier n° 212 092 du livre foncier d’Allobé ;

- la condamnation solidaire de la Société Compagnie Immobilière de     Côte d’Ivoire dite CIM-CI et de la SCI Saint Joseph à leur payer la somme de cinquante millions (50.000.000) de francs à titre de dommages et intérêts ;

Vu l’acte attaqué ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu les réquisitions écrites du Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, parvenues le 10 juillet 2023 au Greffe du Conseil d’Etat et tendant à l’annulation de l’acte attaqué ;

Vu les pièces desquelles il résulte que le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Bingerville, à qui la requête, le 18 juillet 2023, et le rapport, le 13 février 2024, ont été notifiés, n’a pas produit d’écritures ;  
Vu  le mémoire de la SCI Saint Joseph, bénéficiaire de l’acte attaqué, parvenu le 05 juin 2023 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de son Conseil la SCPA BEDI et GNIMAVO, et tendant, au principal, à l’irrecevabilité de la requête et, au subsidiaire, à son rejet ;

Vu les pièces desquelles il résulte que la société CIM-CI, promoteur immobilier, à laquelle la requête, le 18 juillet 2023, et le rapport, le 13 février 2024, ont été notifiés, par le canal de son Conseil Maître Henri Valentin BOHOUSSOU, n’a pas produit d’écritures ;
Vu les pièces desquelles il résulte que le Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, à qui le rapport a été transmis le 13 février 2024, n’a pas produit de réquisitions écrites ;            
Vu les observations écrites après rapport de monsieur N’GUESSAN-ZEKRE Alexis Sahiry et madame HADDAD Suzanne épouse N’GUESSAN-ZEKRE, parvenues le 27 février 2024 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de leur Conseil, et tendant à l’annulation de l’acte attaqué ;
Vu les observations écrites après rapport de la SCI Saint Joseph, parvenues le 20 février 2024 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de son Conseil, et tendant au rejet de la requête ;
Vu la loi n° 94-440 du 16 août 1994, déterminant la composition, l’organisation, les attributions et le fonctionnement de la Cour Suprême, modifiée et complétée par la loi n° 97-243 du 25 avril 1997 ;

Vu la loi n° 2018-978 du 27 décembre 2018 déterminant les attributions, la composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil d’Etat ;
Vu la loi organique n° 2020-968 du 17 décembre 2020 déterminant les attributions, la composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil d’Etat ;
Ouï le Rapporteur ;

            Considérant que, le 27 janvier 2009, le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques d’Abidjan Nord III a délivré à monsieur N’GUESSAN-ZEKRE Alexis Sahiry et à madame HADDAD Suzanne épouse N’GUESSAN-ZEKRE le certificat de propriété foncière n° 05000482 sur la parcelle de terrain, d’une superficie de 20 993 mètres carrés, sise à Bingerville, objet du titre foncier n° 70 954 de la Circonscription Foncière de Bingerville ;

            Considérant que, par protocole d’accord du 16 mai 2014 établi par Maître YAO Thomas, Notaire, monsieur N’GUESSAN-ZEKRE Alexis Sahiry et madame HADDAD Suzanne épouse N’GUESSAN-ZEKRE ont mis à la disposition de la société dénommée Compagnie Immobilière de Côte d’Ivoire dite CIM-CI, promoteur immobilier, la parcelle de terrain, d’une contenance de 20 993 mètres carrés, objet du titre foncier n° 70 954 de la Circonscription Foncière de Bingerville, en vue d’y réaliser un programme de construction de quatre-vingt (80) villas et appartements, avec pouvoir de représentation et de signature des actes de vente des biens immobiliers bâtis ;

            Considérant que, par protocole additif du 11 février 2016 établi par acte sous seing privé, les parties ont évalué la parcelle de terrain à la somme de quatre cent millions (400.000.000) de francs et ont décidé que les époux N’GUESSAN-ZEKRE bénéficieront, en exécution du protocole d’accord du 16 mai 2014, d’un immeuble bâti de 16 appartements et de la moitié du centre commercial qui sera construit ;

            Considérant que, par exploit du 25 novembre 2020 de Maître N’GUESSAN Hykpo Lydia, Commissaire de Justice, servi à la société CIM-CI, au Syndic de Copropriété de l’ensemble Immobilier et à Maître Yao Thomas, Notaire, monsieur N’GUESSAN-ZEKRE Alexis Sahiry et madame HADDAD Suzanne épouse N’GUESSAN-ZEKRE ont dénoncé « le pouvoir de représentation et de signature de tout acte de vente de biens immobiliers donné au Promoteur dans les termes du protocole d’accord du 16 mai 2014 » et déclaré à tout bénéficiaire de ces actes que les engagements du promoteur ne leur sont pas opposables ;

            Considérant que, par acte du 10 septembre 2021 de Maître Yao Thomas, Notaire, monsieur AÏE Jean-Marie, Président Directeur Général de la société CIM-CI disant agir «  au nom, pour le compte et en qualité de mandataire de monsieur et madame N’GUESSAN-ZEKRE Alexis Sahiry, en vertu du protocole d’accord reçu au rang des minutes du Notaire soussigné le quinze mai deux mille quatorze. », a cédé, après morcellement,  le lot n° 21, îlot n° 9, non bâti, d’une contenance de 957 mètres carrés, sis à Bingerville, à la Société Civile Immobilière Saint Joseph dite SCI Saint Joseph, à laquelle le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Bingerville a délivré le certificat de mutation de propriété foncière n° 202225761 du 03 mai 2022 après immatriculation sous le titre foncier n° 212 092 du livre foncier d’Allobé ;
Qu’estimant illégal cet acte, monsieur N’GUESSAN-ZEKRE Alexis Sahiry et madame HADDAD Suzanne épouse N’GUESSAN-ZEKRE ont, le 22 décembre 2022, saisi le Conseil d’Etat aux fins de son annulation, après un recours gracieux du 1er septembre 2022 resté sans suite ;

            Qu’ils sollicitent, en outre, la condamnation solidaire de la société CIM-CI et de la SCI Saint Joseph à leur payer la somme de cinquante millions (50.000.000) de francs à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du manque à gagner ;
SUR LA RECEVABILITE

            Considérant que la SCI Saint Joseph soulève l’irrecevabilité de la requête pour existence d’un recours parallèle, en ce que l’acte attaqué, tirant son origine d’une vente immobilière, la nullité d’une telle vente relève du recours ordinaire de pleine juridiction ;

            Considérant qu’il résulte des dispositions de l’article 70 de la loi n° 2020-968 du 17 décembre 2020 déterminant les attributions, la composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil d’Etat que le recours en annulation est irrecevable lorsque les intéressés disposent, pour faire valoir leurs droits, du recours ordinaire de pleine juridiction ;

            Mais, considérant, en l’espèce, qu’il résulte de l’instruction et des pièces du dossier que les requérants, qui sollicitent l’annulation, pour excès de pouvoir du certificat de mutation de propriété foncière du 03 mai 2022 du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Bingerville, ne disposent que du recours en annulation pour excès de pouvoir pour obtenir l’annulation de l’acte administratif attaqué ;

            Que, dès lors, cette fin de non-recevoir, non fondée, doit être rejetée ;

            Considérant, par ailleurs, que la requête respecte les conditions de forme et de délais prescrites par la loi ; qu’elle doit être déclarée recevable ;

SUR LE FOND

            Considérant que monsieur N’GUESSAN-ZEKRE Alexis Sahiry et madame HADDAD Suzanne épouse N’GUESSAN-ZEKRE sollicitent l’annulation de l’acte attaqué et la condamnation solidaire de la société CIM-CI et de la SCI Saint Joseph à leur payer la somme de cinquante millions (50.000.000) de francs à titre de dommages et intérêts ;
SUR LA DEMANDE EN ANNULATION DE L’ACTE ATTAQUE

            Considérant que, pour obtenir l’annulation de l’acte qu’ils attaquent, monsieur N’GUESSAN-ZEKRE Alexis Sahiry et madame HADDAD Suzanne épouse N’GUESSAN-ZEKRE invoquent un moyen unique tiré de la fraude à leurs droits, en ce que la vente de la parcelle de terrain objet de l’acte attaqué a été faite au mépris des droits qu’ils exercent sur ladite parcelle de terrain et que c’est sans mandat que la société CIM-CI a cédé à la SCI Saint Joseph le lot litigieux, non bâti ;

            Considérant que, saisi en recours pour excès de pouvoir, le Conseil d’Etat a plénitude de juridiction ; que juge de l’action, il est aussi juge de l’exécution ; qu’il est compétent pour se prononcer sur l’ensemble des moyens invoqués devant lui, tant par le demandeur que le défendeur ; qu’ainsi l’appréciation du caractère frauduleux d’une convention privée, fondement d’un certificat de propriété attaqué, relève de son office ;

            Considérant qu’il est constant que le certificat de mutation de propriété foncière attaqué a été établi sur le fondement de l’acte de vente du 10 septembre 2021 de Maître YAO Thomas, Notaire ;

            Considérant qu’il résulte de l’instruction du dossier et des propres déclarations de monsieur AÏE Jean-Marie, Président Directeur Général de la société CIM-CI, contenues dans l’acte de vente du 10 septembre 2021, qu’il a vendu  le lot n° 21, îlot n° 9, non bâti, d’une contenance de 957 mètres carrés, sis à Bingerville, à la SCI Saint Joseph « au nom, pour le compte et en qualité de mandataire de Monsieur et Madame N’GUESSAN-ZEKRE Alexis Sahiry, en vertu du protocole d’accord reçu au rang des minutes du Notaire soussigné le quinze mai deux mille quatorze » alors que,  par exploit du 25 novembre 2020 de Maître N’GUESSAN-HYKPO Lydia, Commissaire de Justice, signifié à la société CIM-CI, à Maître YAO Thomas, Notaire et au Syndic de Copropriété de l’Ensemble Immobilier, les requérants ont dénoncé le pouvoir de signature et de représentation donnée à la société CIM-CI en vertu du protocole d’accord du 16 mai 2014,et qu’aucune pièce du dossier n’atteste que cette dénonciation a été contestée par ceux à qui elle a été servie ;

            Que ces faits constituent des manœuvres frauduleuses ayant gravement affecté la légalité du certificat de mutation de propriété foncière attaqué ;
Considérant qu’il est de principe qu’un acte administratif obtenu sur le fondement de manœuvres frauduleuses ne peut conférer des droits définitifs et encourt annulation ;

            Que, dès lors, le certificat de mutation de propriété foncière du 03 mai 2022 du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Bingerville encourt annulation ;

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE DOMMAGES ET INTERETS

            Considérant que, pour obtenir la condamnation solidaire de la société CIM-CI et de la SCI Saint Joseph à leur payer la somme de cinquante millions (50.000.000) de francs à titre de dommages et intérêts, monsieur N’GUESSAN-ZEKRE Alexis Sahiry et madame HADDAD Suzanne épouse N’GUESSAN-ZEKRE, se fondant sur les dispositions de l’article 66 de la loi n° 2020-968 du 17 décembre 2020 déterminant les attributions, la composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil d’Etat, soutiennent qu’ils subissent un préjudice résultant du manque à gagner dû à la perte de temps occasionnée par l’interruption des travaux engagés pour la construction du centre commercial ;

            Considérant qu’aux termes des dispositions de l’article 69 de la loi n° 2020-968 du 17 décembre 2020 déterminant les attributions, la composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil d’Etat « le recours en annulation pour excès de pouvoir a pour objet d’obtenir l’annulation d’un acte administratif en raison de son illégalité.
Le requérant peut assortir ses conclusions d’annulation d’une demande tendant à obtenir la réparation du préjudice causé par l’illégalité de l’acte attaqué » ;
Considérant qu’en l’espèce, il résulte de l’instruction et des pièces du dossier que les requérants n’établissent pas de lien de causalité entre l’illégalité de l’acte et le préjudice allégué ;

            Qu’ainsi, la demande, non fondée, doit être rejetée ;

/_) E C I D E

Article 1er: la requête n° CE- 2022-562 REP du 22 décembre 2022 de monsieur N’GUESSAN-ZEKRE Alexis Sahiry et madame HADDAD Suzanne épouse N’GUESSAN-ZEKRE est recevable et partiellement fondée ;